太原楼市告别暴利时代 业内多认为房价不会降

从国庆节至今，限贷松绑政策已经两个月了。这两个月来，省城房地产市场有什么变化？房价有什么变化？房价会不会如很多人想象的那样能降下来？

　　在售违规楼盘减少

　　留心一下会发现，入秋以来，楼盘广告减少了——原来满大街散发的楼盘小广告少了，报纸和电视上的楼盘广告也少了。究其原因，主要是政府监管力度的加大。

　　据记者了解，太原市房管局2013年7月以来多次开展了专项集中整治行动，房地产市场秩序得到了明显规范。2014年11月5日，经太原市房产管理局审核，2012年-2014年1月办理商品房预售许可的开发企业共有118家。11月11日，又有7个项目获得预售证。也就是说，目前销售的合法楼盘应该有125个楼盘。11月7日，太原市房产管理局对外曝光了第八批违规销售楼盘名单。太原市房产管理局自2013年至今共对外曝光了69家持有国有土地、集体土地违规销售的房产公司，集体土地违规项目成为检查重点。

　　另一方面，部分房地产项目在未取得国有土地使用证的情况下，擅自设立售楼场所、展示中心，顶风违规展示、销售。太原市房管局对其售楼场所、展示中心进行了查封，责令其立即整改。

　　因此，目前省城在售楼盘数量与以前相比，确实是少了。

　　当然，仍有一小部分楼盘，主要还是农村集体土地上的以各种方式盖起来的楼盘，还在散发传单，遮遮掩掩销售。这些楼盘以南北中环以外的为主。

　　整体来说，已经感受不到以前那种“到处盖房，到处卖房”的繁荣气息。

　　合规楼盘销售不畅

　　违规楼盘的减少，是不是意味着合规楼盘销售就十分顺畅呢？

　　其实不然。

　　据记者了解，有些购房者表示，自己比较纠结，放着低价房子不能买，而房子过不了户后患无穷；买售楼处的，每平方米多出来近5000元，100平方米就是50万元啊！再等等！

　　其实，很多人都在等着房子降价，等着国家出新政策时再出手。

　　算算房子的成本价

　　很多人在等着房子降价。房子会降价吗？

　　侯志刚的公司在龙城大街开发楼盘，最近比较清闲——不敢卖了，是和村委会共同开发的。他给记者算了算在太原开发房地产的成本。首先是地价，龙城大街一带几年前1亩地600多万元到700万元，因为机场限高，容积率在2.5到3.5之间。就算1亩地600万元，容积率为3，每平方米楼面价是3333元。建筑安装成本是每平方米2000元，城建教育人防等配套费是每平方米500到520元，算下来每平方米也有5850元了。侯志刚公司的梁会计给记者列了一下税费方面的成本：买地时支付的契税是2%，卖房时要交5%的营业税，印花税按合同的千分之一交，所得税是总收入的25%左右，土地增值税是增值额的30%，基本上成本在每平方米6000元以上了。这也是太原市南北中环内合规楼盘很少在每平方米6500元以下的主要原因。后期有的楼盘比如河西批发市场，1亩地1000万元，楼面地价就5555元了，售价肯定要上万元。

　　梁会计说，这些是我们能看到的直接成本，还有看不到的间接成本。其中财务成本是一大块。中小开发商资金紧缺时，一般从银行贷不到款，都是民间融资，利率很高。这部分费用最后由购房者承担。梁会计告诉记者，大的开发商都有税负率的要求，企业能够提前规划，做好市场调查，最终做好成本控制。本土开发商无论人才素质还是过程控制水平都达不到，所以成本又高些。

　　省城楼盘成本基本上在6000元以上，那么其余市县又如何？

　　学经济学的黎辉在闻喜开发过楼盘，近年又在古交开发。他告诉记者，太原以外的县一般地价是1亩地100万元，容积率3.5，楼面地价500元，所有的税算下来是售价的12%。以古交为例，售价每平方米3000多元的房子，税是400多元，费就更多了，小区内的配套、管网、绿化、道路，前期开发成本如勘探、设计、监理每平方米下来是200元左右，建安成本略低点，是1800元，还有30元的人防费、75元的教育配套费、80元的城建配套费，这些加起来就是3085元。财务成本有时候每平方米就达200元。除此之外，还有其他费用不能提到桌面上。因此，一般卖价在每平方米3500元以上，开发商才有赚头。

　　特立独行的三晋楼市

　　山西楼市向左走，还是向右走？是大家都关心的事情。但是，和别的地方相比，山西有自己的特点。

　　这些年，记者采访开发商时，无论是本土开发商还是外来开发商，对于山西房地产市场的发展都表示：看不懂，和全国不一样。

　　北京一个大型集团的晋籍高管曾和记者探讨过：“我们在别的地方开发楼盘，都是按国家规定封顶以后才销售，前期投入比较大。太原这个地方，还是庄稼地时就能把房子卖出去，市场简直太好了。领导批评我对山西楼市一点也不了解。虽然我们晚了点，但是在太原南北部都‘拿’了地。”

　　侯志刚和黎辉虽然都在做房地产，但也觉得不可思议。侯志刚说，他们陪同不少外省开发商考察太原楼市，都觉得好：这样一个三线城市，消费者买房的热情如此之高，说难听点，画地为楼就能卖房。黎辉表示，古交的楼价如果是好地段，已经是5000多元/平方米了。整体来说，山西房价晋南较低，即便这样，运城的一些县里也是3000元/平方米。古交、晋城、大同、吕梁等地房价就高些，主要是因为地势问题和地方经济发展情况不同。

　　那么，未来房价会不会降下来？

　　多数开发商认为短期内不会降价，因为受成本限制。10%是平均利润，15%是正常利润，不存在暴利。房地产市场已经是一个很透明的市场了，建安成本、配套等都是一样的。长期来说，要降房价，只能从地价和各种税费方面降，这就不是地产商能决定的事了。

　　黎辉说：“房子价格能不能降，由成本和需求决定。在成本方面，政府层面要降房价就要降地价；开发商层面或者因为财务成本过高，讨债人追得紧，降价销售回款，或者是把前期利润吐出来，实在撑不下去了赔本销售被挤出这个行业。在需求方面，如果需求确实下降了，只能降价。但是我们分析，需求还是有的，只不过在等。”侯志刚说：“现在是两难境地，不卖不挣钱，卖了也不挣钱，可到处是要钱的，只好卖便宜点。但是销售时绝不降价，交款时有折扣。”

　　他们表示，前段时期一个月卖出10套房子的都很少，但是挺到了10月份，结婚等刚性需求使情况有所好转。黎辉的楼盘隔几个月每平方米涨100到200元，“因为不能对不起前期买房的人，尤其是买期房的人”。侯志刚也持相同的看法，而且公司也是相同的做法。