房价走势背后隐藏三大推手 2011年仍是上涨趋势

时值岁末，中国社会科学院、中国人民大学等独立研究机构相继公布了2011年房地产市场分析报告，预测明年房价涨跌、纵论行业变局。其中既有“明年房价将下调20%”的预测，也有“政策放松后出现报复性反弹”的推断。

不过，在经历了大半年的调控后，目前全国平均房价却接连三个月环比上涨。2011年，流动性变化带来的资金压力、城市化发展引发的供求转变以及制度性调控的进展，这三大因素将成为左右未来房价走势的重要推手。

业内人士指出，明年国内信贷总体投放规模不会明显下降，而城市化进程中膨胀的住房需求又往往领先于土地开发的进程，目前，房地产业还处于上升周期，制度性调控又不可能一蹴而就，因此，房价在阶段性波动后仍将呈现上行态势。

流动性管理 能否卡住房企咽喉

在2010年的房地产调控政策中，收紧楼市流动性是贯穿始终的主线。2011年政策逐步深入后，楼市流动性充裕的局面是否会发生扭转，投资需求是否会退潮，房企又是否会祭出降价大旗，成为影响未来房价走势的重要因素。

中国人民大学经济学院发布报告预测，由于房地产调控和货币政策调整，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发楼市全面调整时期的到来。在部分房企抛售的压力下，房价会出现接近20%的下滑。

中国社会科学院发布的2011年《住房绿皮书》则表示，明年房地产企业资金链趋紧，房价下调趋势显现。随着调控细化程度提高、执行力度加大，东部重点地区对外来需求的抑制加大，整体价格水平会显现下降趋势。

“通胀加剧将使政府持续收紧货币，这有可能是未来打破楼市平衡的重要因素。”广发证券分析师赵强表示。

显然，货币政策调整、信贷变化，已经成为左右楼市流动性的关键。不过，民生银行地产金融事业部发布的报告却表示，银行信贷仍是房企主要融资渠道。预计2011年房地产开发贷款、个人购房贷款仍会取得增长，但涨幅放缓。

事实上，从2007年开始，每一次楼市调控的背后，关于“信贷收紧、开发商资金链紧张”的观点从不间断，不过开发商从银行获得的贷款却仍保持逐年增长的态势。

统计局数据显示，今年1-11月，全国房地产开发企业资金来源为6.32万亿元，同比增长31.2%，已经超过去年全年5.71万亿元的水平，业内预计今年有望接近7万亿元。显然，当前以房地产开发贷款为代表的楼市信贷投放仍然维持在较高水平，楼市整体流动性依然保持充裕。

从刚刚结束的中央经济工作会议来看，“稳健”已经成为2011年经济运行的关键词。央行也表示，要实施稳健的货币政策，把好流动性总闸门。

中信证券首席经济学家诸建芳、兴业银行经济学家鲁政委均表示，短期内防通胀将成为首要任务，但明年信贷不会被大幅压缩。

业内人士预计，明年新增贷款将不会低于7万亿。在新增贷款的影响下，资金继续流进楼市的趋势不会被完全抑制。

除了信贷来源外，开发商另一重要资金来源的销售金额也并未呈现明显下降。目前，保利、远洋、龙湖、恒大等一线地产商已经宣布提前完成全年销售目标。万科曾预计在2014年达到的销售千亿目标也将在今年提前实现。

“很多大型房企在今年的销售情况仍比较良好，销售回款也保持在较高水平。再加上大型开发商的融资渠道相对多元化，未来面临的资金压力并不十分明显。相比之下，中小开发商的日子相对难过，明年可能会加剧行业内的洗牌。”一位房地产业内人士分析。

供地扩张 能否满足增量刚需

事实上，抛开外部因素，决定房价未来走向的根本当然还是供求，而对于明年及未来房地产市场的供求关系，各方也存在不同观点。

乐观方认为，明年房地产市场将逐步显现供大于求，迫于逐步加大的销售压力，房价将会出现稳中有降；但悲观方则表示，无论是明年还是未来更长时间内，城市化依然是主旋律，土地短缺局面难以改变，城市人口持续膨胀加上居民强烈的改善需求，以及被积压需求的可能爆发，将会推动房价继续上行。

今年前11个月，商品房施工面积为38.43亿平方米，同比增28.60%。华泰联合证券鱼晋华表示，以32%的施工转可售率计算，在不考虑今年剩余库存的情况下，2011年预计商品房可售面积12.7亿平方米；在各地限购政策维持明年不放松的假设下，以2007到2010年平均年销售面积预测，2011年销售面积约为8.1亿平方米，供求比为1.57，明年全年将供过于求。

除了商品房市场的“放量”，超预期建设的保障性住房也增加了供应筹码。明年将有1000万套保障房建设计划，比今年增长72%，远高于预期，业内认为，尽管保障性住房与商品房的客户群体有所不同，但如此大规模的保障房建设稳定了中低收入阶层的预期，可以部分分流需求、缓解矛盾。

然而，面对明年房价的一片看跌声，悲观者也“不甘示弱”，城市化拉动需求成为支撑看涨房价的最主要理由。

社科院绿皮书指出，中国房地产业的兴起和发展与城市化进程密不可分，目前我国城市化水平还相对较低，还有很大的发展空间，并且还有相当一部分处在伪城市化或半城市化阶段，提升城市化必然会不断实现转移人口的迁转俱进，住房需求也会不断增加。

此外，保障性住房用地的大量供应使得土地紧张的一二线城市商品住宅用地相对更为稀缺，购买需求的积压或将在明年某个政策略微放松的节点爆发等等，也成为“看涨”房价的理由。

两种观点似乎都合情合理，但更为居中的看法是：我国现在确实处于城市化进程中，但处于不同阶段，一线城市较高的城市化率和部分二三线城市尚处发展过程中并行。由此，房地产市场的供给和需求也是相对的，部分城市供给增速无法赶上需求增速、同部分城市的城市化预期过高导致阶段性供大于求也是并行的，“那么，未来房价走势上，一线及二线城市的非核心区域供应量较大，可能会出现波动，三四线城市正处于成长阶段，很难受到影响。”有人士表示。

制度变革 调控重拳会否再出

按照万通地产董事长冯仑的观点，目前我国的房地产业仍处于“青春期”，量价上升是常态。而“大宗消费”的特性也让房地产业被赋予“支柱型”产业的地位。

不过，住建部有关人士近期表态，房地产业发展上将更加注重其民生属性。当前来看，我国的房地产市场正逐步向商品房和保障房市场双轨制的模式发展和完善。在大力发展保障房建设的同时，作为影响房价走势的核心，商品房未来政策走向引人关注。

在12月召开的中央经济工作会议上，关于房地产市场调控的问题并未被提及，重点则落到了住房保障体系建设的问题上，提出“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”，并未出台更严厉的调控政策。

业内人士认为，由于CPI基数效应影响，12月份将逐步回落。国家已经再次上调存款准备金率，年内再度加息的预期减弱。房地产行业短期政策压力有所缓和。但明年在通胀压力的影响下，不排除出台更严厉政策的可能。

目前，悬在房地产行业头上的众多调控利器中，房产税是被业界寄予厚望的法宝之一。不过，住建部政策研究中心副主任王珏林近期表示，房地产市场目前存在的问题不是房地产税就能解决的，房地产市场要加快法制建设和管理。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成也指出，推出房产税一是想抑制投资性需要，以此平衡房价增长；二是为地方政府开辟稳定的税收来源；三是抑制贫富差距进一步扩大的趋势。尹伯成认为，明年房地产调控政策应继续坚持力度。如果调控政策发生松动，房价或将出现报复性反弹。