北京CBD竞标条件苛刻 地产商不敌金融企业

2010年12月7日，对北京市国土局来说，是极不寻常的一天。

经过一年多的等待，包括中服地块在内的北京市CBD核心区六块土地，终于将迎来第二轮，也是最后一轮招标。7日，20余家进入第二轮招标环节的企业提交了标书和报价，评标结果将于三个到七个工作日后出炉。

这次土地出让，几乎毫无疑问将诞生北京市土地出让总价“地王”。而且，这六块土地的土地出让金收入，合计有望超过200亿元，创下北京市单次推地金额最高。更重要的是，这也许是北京CBD最后的一次大规模供地——如果没有大规模拆迁，今后北京市CBD核心区将无地可供。

竞争的激烈程度可想而知。8月2日，共有超过60家企业参与第一轮竞标，提交的单体设计方案达到200多份。而到了12月7日的第二轮招标环节，仅剩17家竞标者。

有不少企业选择激流勇退，没有现身第二轮招标。也有的企业望洋兴叹，SOHO中国第一轮招标的成绩很不理想，最高只得到了5分（满分为20分），因此参与第二轮招标对它已没有太大意义，但12月7日SOHO中国的负责人仍现身国土局“围观”。

现场情节不断。大连万达对Z15地块的报价低于底价，成为CBD核心区土地出让环节惟一的废标。这让同为Z15地块竞争者的中信集团十分不解，万达集团被指“故意给中信难堪”。

更有11家企业化敌为友，组成史上最强联合体共同参与竞标，成为Z14地块的惟一竞标者，结果皆大欢喜。

一场CBD竞标，背后几多风云？

大象的游戏

中服地块一直麻烦缠身，从内定风波，到拍卖叫停、暂停出让，再到拆分改装、重新上市，种种明争暗斗，尽展CBD核心区12块土地的魅力。

1月29日，北京市土地整理储备中心挂出中服地块的出让信息，挂牌起始价50亿元，规划用途为商业金融。公告显示，竞买人须为金融机构与房地产企业组成的联合体，其中，金融机构应为由中国银监会、证监会和保监会等国家金融监管部门批准设立的具有法人资格的金融企业，且注册资本不少于50亿元，并在联合体中绝对控股；房地产开发企业应具备房地产开发一级资质，且注册资本不少于30亿元。

公告公布当天，SOHO中国董事长潘石屹即公开表示，“符合挂牌文件的全世界只有一家公司”，直指该条件为远洋地产量身定制。彼时，远洋地产刚完成股权转让，中国人寿成为远洋地产大股东。作为中服地块的一级开发商，远洋地产对这块土地志在必得。

此后两月，北京市土地市场急速升温，“地王”频出，因担心再拍出高价，北京市3月紧急叫停中服地块出让计划。五个月后的8月2日，中服地块拆分改装后重出江湖，这时楼市正经历炼狱般的调控，但中服地块的入市，还是刺激了人们兴奋的神经。

改装之后，参与的机会增大了。8月入市的CBD核心区土地，总共有12块，包括中服地块拆分而成的4块，以及8块毗邻中服地块的未拆迁土地。“以前中服地块整体出让，我们是一点机会都没有；分拆后，总算有了百分之一的机会。”潘石屹曾向记者表示。

虽然如此，条件和流程却更加复杂苛刻。对此，北京市土地整理储备中心副主任王兵曾公开解释说，“CBD核心区是北京的城市名片，政府希望能够建成地标性建筑，所以对建筑本身，以及开发商的要求都较高。”

这12块地的招标分两轮，总分100分。第一轮20分，第二轮80分。第一轮主要竞标内容，是这12块地的总体设计方案；第二轮，才是单个地块的竞标方案和报价。招标文件对竞标人资质、土地规划和建筑使用性质作了严格规定，光是竞买保证金就高达8亿元。

门槛包括，所有项目不能散卖，中标人需对项目持有并经营十年以上时间。这意味着，包括SOHO中国在内以散卖为主要经营方式的开发商，将被拒之门外，而对大连万达这种部分散卖、部分持有的开发商来说，禁止散卖的规定也对现金流提出了更高要求。

此外，招标文件要求竞买者具有与所投标地块功能性质类似的项目开发经验与业绩，如写字楼和商业金融大楼，住宅开发不能作为相关开发经验与业绩。这又几乎将万科、首开、首创等以住宅开发为主的企业踢出门外。

为了防止囤地、炒地，招标合同还约定，开工之日起三年内必须竣工。这些条款要求竞买人不仅方案过硬，还必须具备雄厚的资金实力。在如此严苛的条件下，不少企业坦承，“不想跟着掺乎”。首创置业总经理刘晓光则直言，对CBD核心区土地的招标，“我们就是参与参与，没抱任何希望。”

胜利者谁属

让企业望而生畏的，远不止竞标条件的严苛。不少企业私下向本刊记者暗示，这次CBD核心区土地出让太“复杂”，不仅要深谙北京市政府对CBD的规划、期望，还要应对各路“志在必得”竞标者的夹击，不如避而远之。

甚至在第一轮竞争中脱颖而出的企业，也不敢托大。在Z3地块第一轮招标中，万通地产的方案得到最高分20分。到第二轮，万通地产与中国国际金融集团、中金嘉业、亚洲电视有限公司（亚视）及西部金融贸易中心组成联合体，竞标面积为10490平方米的Z3地块，出价约25.20亿元。但万通地产一位内部人士仍表示，万通就算入围第二轮，甚至最后拿到地，也只是“陪太子读书”。

在万通的合作伙伴中，只有亚视参与了第一轮招标，其他三家均是第二轮才参与进来。此次招标文件规定，联合体中有一家企业参与第一轮即可。

也因此，很多新面孔在第二轮招标中浮出水面。CBD核心区招标答疑会备忘录显示，金融机构可直接从开发商手里购买其投标的部分面积，不算联合投标。这意味着，金融机构甚至可以等土地归属落定后，再从中标者手中购买全部或部分土地。中信地产一位负责土地前期人士透露，等招标结束后，竞标联合体或将发生一系列股权转让，会有更多真正的觊觎者浮出水面。

远洋地产则是另一种情形。远洋地产是中服地块的一级开发商，过去一直被指“内定”，从这次招标的第一轮到第二轮，远洋地产一直高歌猛进。第一轮中，远洋地产在面积为11007.36平方米的Z6地块上得了最高分20分；第二轮中，远洋地产联合汇丰银行和崇高发展，出价约38.07亿元。相对于其他两家竞标者，远洋地产联合体在方案、资质上都略胜一筹，夺标可能性极大。

在众多参与第一轮招标的知名房企中，万通地产和远洋地产是惟一两家成功晋级第二轮的企业。此外，万科、富力、首创、首开、苏宁置业、和记黄埔、九龙仓、中建国际、珠江投资、新华联置业、葛洲坝房地产等全军覆没。

取代开发商唱主角的是金融机构，这也是本次CBD核心区土地招标的最大特色。除了Z3和Z6地块，其他四个地块的争夺基本在金融机构中展开。

Z4地块，面积10030平方米，出让底价20.23亿元。第一轮招标中得分最高的融侨，选择与福建金辉、华康资本组成联合体，报价26亿元；第一轮招标中得分第二的民生银行，报出了29.96亿元。Z5地块，面积9578平方米，出让底价17.34亿元。安邦财险、和谐健康保险及标准投资集团组成的联合体，出价25.20亿元，出价最高。

参与招标的北京世博投资公司的一位高管向本刊记者透露，Z4地块民生银行夺标的可能性极大，Z5地块最终的胜出者或将是安邦财险联合体。公开资料显示，安邦财险的董事包括陈小鲁、刘晓光等，股东中不仅有上汽集团、中石化等央企，还包括一些有背景的公司，如标准基础设施投资集团董事长陈小鲁为“十大元帅”之一陈毅之子、“开国大将”粟裕之婿。

Z14和Z15地块，是此次竞标中最优质的两块地，面积分别为16401平方米和11478平方米。第一轮招标中，中信集团在这两块地的方案都得了最高分，但第二轮中，中信放弃Z14，转而集中精力投标Z15。上述中信地产内部人士向本刊记者表示，“Z15的高度为400米，而Z14只有150米，中信集团有建总部的打算，因此Z15地块的高度更符合要求。”他透露，这次CBD核心区的招标方案是中信地产做的，而土地投资建设则由中信集团负责。

在Z15地块的争夺上，中信集团信心满满，“无论从第一轮得分还是第二轮报价，我们中标没有太大悬念。”上述中信地产人士表示。Z15地块出让底价约50.58亿元，中信集团报价最高，达63亿元。

如果中信集团最终如愿中标，新的北京市土地出让总价“地王”将诞生。不过以竞标价计算，这块地的楼面单价只有不到2万元/平方米，远低于目前CBD核心区的楼面价。

值得关注的是，在Z15地块的争夺中，大连万达集团出价仅为45亿元，低于底价。万达集团相关人士现场表示，“万达认为从一开始机会就不大。”但中信地产人士却认为，万达投出废标或许是因年关将至，现金流不太充裕，另外，万达看中的可能是其他地块，如Z7、Z8和Z9。

在中信集团退出竞争的Z14地块，状况极为戏剧性。Z14地块的所有竞争者化敌为友，组成史上最强联合体，出价41.14亿元，结果将皆大欢喜。这11家企业是：正大集团、正大置业、卜蜂国际贸易有限公司、上海帝豪发展有限公司、正大制药投资公司、中山市凯茵豪园房地产公司、东莞玖龙纸业有限公司、华侨凤凰集团、华康资本、金光纸业和上海世茂建设公司。其中，女富豪张茵控制的玖龙纸业和总部位于泰国曼谷的正大集团，均是第二轮才现身。

对这六块地的最终归属，北京市国土局并未给出明确时间表，但北京市土地中心交易部工作人员现场表示，根据正常评标程序，三天到七天内将出结果，但是否将对社会公布，何时公布，将视情况而定。而CBD核心区剩余六块土地的第二轮招标将于2011年进行，土地出让金收入同样将划入2011年。

中国指数研究院发布的2010年城市土地出让金排名显示，虽遭遇史上最严厉的地产调控，截至11月22日，北京市2010年土地出让金达到1004.48亿元，比去年同期增加57.2%。