银行预售金监管严格 地产商北京尽失资金调配权

当12月1日《北京市商品房预售资金监督管理办法》（下称监管办法）正式实施之时，地产商们才发现，银行执行的监管细则，远比监管办法更为严格。而在此监管的过程中，银行成为了最牛的“乙方”。

　　记者获悉，按照央行营业管理部、北京市住房和城乡建设委员会（下称住建委）、北京市银监局的要求，北京的地产商亦开始陆续与银行签订《北京市商品房预售资金监管协议》，这实际上是对监管办法的细化，按照该协议，地产开发企业几乎失去了调配预售款项资金的自由。

　　12月2日，住房和城乡建设部（下称建设部）一位官员向记者表示，建设部正密切关注北京市的预售资金监管执行效果，并适时在全国房价上涨较快的若干城市逐步推广。

　　全部存入 冻结5%

　　在12月1日房地产预售资金监管正式执行之前，北京市银监局按照央行营业管理部的要求，对北京市各商业银行就“预售资金监管”进行摸底调研，中信银行、工商银行、光大银行的相关负责人均向记者证实了这一情况，并称该项工作已经于11月29日全部结束。

　　现在看来，这次迅速开展的调研工作，更像是为“12月1日预售资金监管大限”的准备工作，此后，《北京市商品房预售资金监管协议》（下称监管协议）作为格式合同下发至各商业银行，北京万科、首创置业相关部门负责人均向记者表示，从12月1日起，开发商必须和银行签署该协议并接受监管。

　　所谓预售资金监管，是指对地产商的预售款使用，按工程进度结点进行支取监督，简单而言，就是地产商不得将预售楼盘的预售款挪作他用，而只能用于该预售楼盘的开发与建设。

　　“监管协议实际上是对监管办法如何执行的细化。”首创置业相关部门的负责人向记者表示，在此之前，银行已将监管协议的格式文本转发给他，该协议要求开发企业在银行开立的预售款监管专户中的款项额度，不得低于重点监管额度的5%，而这意味这，这部分资金虽然归属开发企业，但却暂遭冻结。

　　按照监管协议给出的操作路径，区县住建委首先将核定楼盘项目的工程建设费用额度，从而得出重点监管额度的总额，而后，商业银行依据这一指标进行监管。同时，开发企业必须同意将包括订金、首付款、购房款以及其他形式的全部购房款存入银行设立的预售资金监管账户。

　　记者了解到，央行营业管理部、北京市住建委、北京市银监局向企业提出的要求是，在房地产楼盘项目完成初始项目登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件节点之前，专用账户内的资金，不得低于重点监管额度的5% 。

　　“这就是说，如果一个项目的单次批准预售楼栋的总工程建设费用是1亿元，那么至少有500万元要被冻结到交房甚至办理房产证时开发商才能动用，那么对于同时运作多个项目的开发商来说，若干个‘500万元’累加，对财务运行还是提出了新的要求。”前述首创置业的相关负责人表示。

　　“最牛乙方”

　　在监管协议中，商业银行位列“乙方”，但是，其对甲方的监管力度之言，令不少开发企业将位列此后的银行，戏称为“最牛乙方”。

　　“超出重点监管额度之外的预售资金，使用也不是完全自由。”首开集团一位高管向记者表示——按照监管协议，如果进入专用账户的预售资金数额超过重点监管额度，开发商可以向银行申请将超出部分转出，但须征得银行方面的同意，方可执行。

　　这意味着，开发企业的“多余预售款”，实际上仍在银行系统的监管之下，而央行营业管理部、北京市银监局将定期对银行执行监管的状况进行严格核查。

　　在收到该份监管协议时，几乎所有的接受记者采访的开发企业都被告知，监管协议内容为格式合同范本，“没有协商以及修改的余地和可能”。

　　记者了解到，在银行的实际操作中，对于超出重点监管额度5%可以由开发商向银行申请转出的资金，如果开发企业在该商业银行内有开发贷款，则在征得银行同意后，也必须转移到在该银行开立的封闭账户内，不得随意调配，并优先用于支付工程建设款项或者偿还开发贷款。

　　“这就是说，即便超出重点监管额度的部分，开发商也没有多大的权力自主调配，真正能像以前，支付了本项目工程款、偿还了开发贷款后，腾挪到其他项目上的资金寥寥无几，几乎已经没有了财务调配的意义，而且，仍然要征得银行同意。”前述首开集团高管称。

　　按照监管协议要求，开发企业再申请使用受监管资金时，须依次提供《地基与基础部分工程质量验收记录表》、《主体结构工程质量验收登记表》、《单位工程质量竣工验收记录表》，上述文件构成三个支取预售监管资金的“节点”，这三份行政文书，则由北京市住建委核发，而开发企业，只有在这三个节点上，才有权要求银行予以拨付自己存入监管专户的预售款。

　　在接收到上述相关行政文书后，商业银行可在两天内予以资金拨付，对于不符合条件的，银行将直接向开发企业出具不予拨付通知书。

　　全国推广

　　记者了解到，目前，建设部正在密切关注北京市预售资金监管的实施效果，并不排除在全国推广的可能。

　　“预售资金监管不是新事物，早在2006年，原来的建设部就已经提出来了，但是种种原因，没有太多的地方执行，我们提出这个监管政策，初衷就是为了降低期房预售制度下，房地产市场的风险，特别是烂尾、延期交房等损害购房者的情况出现。”12月2日，一位不愿具名的建设部官员表示。

　　此前，建设部出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（即53号文件）的第九条，就明确规定：“各地要加快完善商品住房预售资金监管制度，”其中明确要求，“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。”

　　“我早就跟政府提过对预收款监管，但是一直落实不了。”地产大炮任志强对《中国经营报》记者直言不讳。然而，这一监管政策执行的核心，并不在房地产管理部门，而在于银行，以及跨部门的协调监管。任志强认为，在中国，执行难度最大的政策，就是需要跨部门执行与合作的政策。

　　在任志强的逻辑中，这一点是建设部提出预售资金监管后，全国应者寥寥的原因，但北京作为特大型城市开始执行这一政策，实际上和限购一样，可能会在一定程度上改变全国的状况。

　　前述建设部官员表示，建设部很关注北京预售资金监管的执行效果，并称北京在一定程度上拥有示范意义。

　　在此之前，北京市率先于4月份落实了“本地居民限购一套房产”、“无一年纳税、社保记录的非本地户籍人口银行不予提供按揭贷款”的“限购、禁贷政策”，随后在二次调控的风暴下，被推广到全国房价重点监测的17个城市，北京市为先河。