环京贫困带憧憬经济特区 开发商集结准备造城

环绕北京长达1000公里的区域，正等待着一场开发热潮的启动。受“环首都经济圈”概念的影响，以往被称为“环京津贫困带”的河北13县市，一夜之间华丽转身，有望升格为“经济特区”。如果规划变为现实，数百万北京人或迁居河北。

“规划正式批准前，原则上将不再审批环京的13个县新项目以及建设用地。”不过，河北省常务副省长赵勇的这一表态显然是临时性的。11月15日，中国证券报记者在香河调查时看到，开发区内成片的土地已平整完毕，用以“圈地”的崭新铁栅栏延伸达十余公里；部分地块上，零星搭建的厂房已经封顶。多家大型开发商已在此集结，参与一级开发的土地面积多达几平方公里，甚至超过10平方公里。

根据规划草案，环京区域将用2年左右时间，通过高铁、轻轨、高速路网等交通设施，实现河北13县与北京的同城化；随后，逐步在养老、医疗、社保等方面实现一体化。

地产商已云集

“近日，河北省与北京市就建设环首都经济圈达成框架协议，双方高层已确立定期会晤机制，河北各县市的具体规划和定位不久也会出来。今后，被京津包围的香河、三河和大厂将整合建设京东新城，在涿州及周边建设京南新城，而怀来周边则建设京北新城。”河北省一位不愿具名的地方官员透露。

新城建设必然带动房地产开发的兴起。据统计，目前仅在香河这座人口不到30万的县城，就已聚集了绿地、万科、富力、合生、珠江、万通、首创、北京住总等大型地产商。

统计数据显示，今年1-9月，河北省房地产开发投资完成1624.4亿元，同比增长50.8%；完成土地开发面积975.4万平方米，同比增长16.1%；土地购置面积2040.1万平方米，同比增长42.5%，土地成交价款273.2亿元，增长86.4%。其中，环北京区域的县市房地产开发投资和土地购置费用的增长更为迅速。

“在这一区域开发地产，已不再是单纯的盖房-卖房；更需要有城市运营的基础和经验。”一家大型地产商香河公司负责人表示。所谓城市运营，首先须参与土地的一级开发；其次是营建生活、交通、商业、医疗、教育以及其他基础设施和社区配套；最后，还须参与解决融入中心城市的各种经济和社会问题。

香河，距离北京天安门54公里，从国贸出发行车距离约50分钟。该区域在环首都经济圈中很可能定位为“养老基地和健身康复基地”。

“今后，养老、健身康复、休闲度假都将派生出大量住房需求；香河等区域绿化条件良好、水系健全、生活配套完善、与北京的距离适中，正是看好其区位、配套的优势以及未来前景，大地产商才纷纷介入。”上述负责人分析。

2008年，就有一家地产商开始接触香河，并在该地区参与土地的整合性开发。到目前，绿地、万科、富力等地产商圈定的“势力范围”都已达到几平方公里至十余平方公里之巨。

泄洪人口压力

来自北京的方女士去年刚到香河一家地产公司工作，今年10月她在当地一项目——紫藤堡购买了一套总价约190万元的联排别墅。她在北京有一套40多平方米的老式公房，此次买房一是改善居住条件，二是看好区域的升值潜力。

据紫藤堡项目销售人员介绍，紫藤堡的客户中，70%以上为外地购房群体。由于河北省也有限外令，外地人购房无法贷款，因此，紫藤堡的外地客户都是全款购房。而到环京区域购房的人群，主要是从北京“跳出来”的需求。

“北京的高房价问题，主要是由于人口膨胀过快，而土地供应明显不足；河北环京区域经济欠发达，原因是缺乏足够的产业以及中高收入人群的带动。围绕首都建设一系列新城，既能缓解北京的人口和住房压力，又能带动河北经济的发展。京冀高层一拍即合。”河北省官员透露。

由于城市功能过度集中，近年来北京出现了人口膨胀、交通拥挤、资源紧张、房价高涨、发展空间受限、改善生态环境压力加大等突出问题。而河北恰恰具有土地优势。

河北省常务副省长赵勇此前在接受媒体采访时披露，环首都地区计划建设三个百万人口新城，以及7个人口在30万人以上的中等规模城市，力争在2-3年内与北京实现“同城化”。据此推算，如果规划变为现实，可分流数百万北京人到河北居住。

近年来，京津冀都市圈和环渤海区域经济社会协调发展，很多北京人已经到河北的燕郊、香河买房置业。三地一直在着力推动形成功能互补、布局合理的区域产业协作体系。比如京津城际铁路的建设，使得北京与天津的空间距离只有半小时车程，而规划建设中的京唐高铁、大七环等干线都将推动区域融合。

今年10月份，国内70个大中城市房价同比、环比涨幅双回落，商品房销售明显下滑。1-10月，河北商品房销售面积和销售额分别增长66.6%和78.9%，远远高于全国的9.1%和17.3%。今年3月以来，河北省会石家庄的房价环比已连涨8个月。

产业配套紧跟

“拒绝睡城”是环首都经济圈各县市新城建设的一大目标。而根据河北省的规划，将通过产业培育和企业总部的引入，实现入住群体当地就业。

建设部城市总体规划技术审查专家组专家文国玮指出，城市化过程当中应重视产业发展研究，以经济发展带动城市发展。二战后，伦敦疏散人口过程中出现“睡城”。我国最近十多年也出现很多“睡城”，如北京的天通苑、河北的燕郊等。在环首都经济圈规划中，要做到居住与工作基本平衡，通过新的城市群功能完善，疏解城市交通及人口问题，使新城与中心城互补。

根据产业带规划，环首都经济圈将结合沿海地区和首都的产业转移，充分利用首都的科研院所、大专院校和首都产业功能的分解，建设高端产业带。具体将建设四区六基地：高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区以及环首都养老基地、健身基地、休闲度假基地、观光旅游基地、有机蔬菜基地、宜居生活基地。

赵勇认为，企业总部和大型企业的后台服务可以转移出去。比如把外资银行的服务后台都放在廊坊等。另外，包括部委，一些档案、数字化的录入管理，还有会议服务等，也是可以转移的。他还指出，大量的企业总部，包括世界各地的企业总部设在北京，会带来大量的人口聚集，造成首都拥堵，可以考虑转移至新城，这样居住在新城的人可以实现当地就业。