怎么建?怎么管?给谁住?山西"公租房"建设四问

近期，围绕公租房的政策频频出台：6月3日，在全省住房保障与房地产工作会议上，我省首次提出将积极探索发展公共租赁住房；6月8日，太原市公布《2010—2020年保障性住房建设规划》，首次将公共租赁房列入规划目标；6月12日，由住建部等七部门联合制定的 《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，正式对外发布；8月12日，在全省公共租赁住房工作电视电话会议上，省政府安排部署了下一阶段我省的相关工作……

商品房价格一路飙升、保障性住房供应量捉襟见肘的严酷现实，让普通民众“我想要有个家，一个不需要多大的地方”心愿实现的可能性变得愈加渺茫。在此背景下，“公租房”迅即成为一个热词。

公租房指的是由政府或公共机构所有，以低于住房市场租金的价格出租的稳定、可供长期租住的住房。那么，公租房到底要解决哪些人的住房问题？公租房怎么建？怎么管？公租房“落地”后对山西楼市的影响又有多大？带着这些备受百姓关注的问题，记者走近了公租房这一“新生事物”。

公租房给谁住？

32岁的王鹏在省城一家私企工作，结婚6年来，他与妻子一直租房住，月租金1200元。拥有一个属于自己的家，是小两口最大的奋斗目标。但眼瞅着一天天“噌噌”上蹿的商品房价，二人只能望楼兴叹。去年，获知太原将面向全市民众申购经济适用房的消息后，王鹏兴奋异常。可一咨询，却发现自己家的收入水平已高过了经济适用房的申购条件。

“商品房买不起，经济适用房、廉租房又申请不到，我何日才能圆住房梦？”王鹏苦恼地说。

记者了解到，当前，我国住房供应体系设计的目标是 “低端有保障、中端有支持、高端有市场”。而从执行的情况看，最薄弱的就是“中端有支持”。

专家解释说：面向高收入群体，我们主推商品房。针对低收入人群，我们致力于建立、健全城市住房保障体系，大致分为 “廉租房”“经济适用房”“棚户区改造住房”“拆迁安置住房”等。但在这两类人群之外，还有着一个人数众多的中等和中等偏下收入群体，如刚毕业的大学生、工作不久的新“白领”、众多的外来务工人员等。这一“中端”人群既享受不到保障房，短时期内也买不起商品房，俨然成了社会的“夹心层”。

值得注意的是，近年来，随着城镇化进程的加快，城市集聚的这类“夹心层”人群呈迅速膨胀之势，他们也是目前受高房价影响最大、对高房价抱怨最多的群体。而这部分人多是有知识、有技术的人才，如不能缓解他们的住房需求，必将影响到城市的稳定和发展。

住建部等七部门联合下发的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》明确规定：公租房的供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。省住建厅有关负责人告诉记者，推出公租房，目的很明确，就是为处于中端的”夹心层”家庭提供住房保障，这是对城市住房制度完善的重大探索。

公租房怎么建？

作为住房保障制度的新亮点，公租房以价格低、租住稳定、由政府组织建设和管理等，吸引了大量“夹心层”人群的关注。有调查显示，95.1%的人支持推广公租房，72.4%的人认为公租房为青年人提供了新选择，可以缓解住房紧张。

不过，人们在兴奋的同时也有所担心。“如果大规模建设公租房，政府有没有足够的资金支持？再说，就算真的建起了不少公租房，但符合条件的人太多，会不会 ‘僧多粥少’？”王鹏认真地问记者。

针对民众普遍关心的全省公租房怎么建、建多大规模等问题，省住建厅有关人士表示，省里正在积极调研，并要求各市提出公租房建设计划，但具体方案还有待进一步研究确定。

专家分析认为，国家明确要求，在发展公租房中应积极引导社会力量共同参与投资建设和运营。为此，可以肯定的是，我省的公租房将主要以“政府组织、社会参与、市场运作”的方式进行发展。这样做的好处是，在地方政府财力有限的情况下，可以通过借助社会力量、民间资本的支持，多渠道、多方式筹集资金和房源，从而能够建起更多的公租房，最大程度地满足“夹心层”群体的需求。

专家指出，公租房属于一个微利项目，要想广泛吸引社会力量参与其间，地方政府就必然要提供一系列的优惠政策。比如，政府可以在地价上给公租房中标企业适当“让步”，还可以给企业一定的信贷或税收优惠等。

有专家指出，我国还处于社会主义市场经济的初级阶段，社会保障标准不可能过高。为此，地方政府要把建设公租房视作一项长期工程，科学规划，稳步推进，逐渐从较低水平发展到较高水平，逐步从只能满足少部分人的需求到满足大部分人的需求，不能脱离实际，急于求成。另外，就我省而言，区域间发展不平衡，各市县地方财力悬殊，发展公租房须充分考虑到各地的实际，施行差异化政策，不能搞“一刀切”。

公租房影响房价吗？

公租房对遏制“火爆”的楼市有无影响？这是老百姓最关心的问题之一。对公租房建成后对山西房价所能带来的积极意义，许多专家寄予厚望。

一位专家告诉记者：据测算，一个地区保障性住房的供给每增加5%，当地房价就会下降3%—4%。因此，我们有理由相信，作为保障性住房重要组成部分之一的公租房 “亮相”山西后，不但会逐步满足广大“夹心层”人群的住房需求，还将改变我省商品房供应结构，有效抑制商品房价格整体过快增长的格局。

那么，公租房在解决房价、房租过快上涨方面具体是如何作为的呢？

省住建厅有关负责人表示，按照公租房的制度设计，政府将从过去的设立土地储备中心开展 “政府做地”，变成“做地又做房”。这样一来，随着大量公租房逐渐上市，政府就可以发挥出 “蓄水池”的调节作用，针对当前商品房市场的情况，及时调节手中持有公租房房源的投放量。通过对供需关系的精细化操控，更精准地调控房地产市场。

该负责人说，首先，公租房较低廉的租金将会直接影响整个房屋租赁市场，有利于调控房屋市场出租价格。其次，会把“夹心层”人群吸引过来，有利于引导更多人转变住房观念，觉得“租房比硬着头皮买房生活得更好”。如此一来，商品房在市场上的需求就会减少，从而抑制部分投资性或投机性购房需求，遏制房价飞涨。第三，由于公租房属于中低端产品，势必挤占一定的市场空间，会促使开发商寻找公租房没有覆盖的产品类型，专心做优质高价房。

专家也提醒说，虽然从理论上讲公租房对于楼市肯定会有影响，但影响的范围究竟有多大，主要还取决于“量的供应”。在短期内就想通过微量的公租房降低房价是不现实的。为此，我省必须放眼长远，稳步加大对公租房的供应量，这样才能逐步对商品房市场产生质的影响。

公租房配套政策如何完善？

近年来，北京、上海、青岛、重庆、杭州等城市已先行一步，开始了对公租房的探索。吸取他人经验，少走弯路，这对山西公租房健康发展具有重要意义。

各地出现的问题主要集中在三点——

准入门槛和退出机制认定不清，是制约公租房发展的“瓶颈”。今年3月，青岛公布了首批公租房项目的2440套房源，规定的“市民月收入高于610元，且最高不超过915元”的申报条件，把许多“夹心层”挡在了“门外”。最后，仅有1600余户家庭入围，有关部门不得不重新界定收入标准的范围。另外，人们还担心，经济适用房、廉租房所出现的“开宝马车入住”等怪象，以及违规出租、空置、收入水平已超出范围却仍不退出保障房等问题，是否会在公租房身上重蹈覆辙？

户籍门槛限制了公租房的受益面。在大学毕业生、外来务工人员数量众多的城市，相当一部分新就业人员并非本地户籍人口。然而，受保障能力和管理水平所限，一些城市的公租房仍然只保障本地户籍人口。

传统的附着于居住地的公共资源政策如何加快配套，也有待明确。比如，杭州一些市民有幸成为第一批经济租赁房试点户后，根据市里的相关政策，一家人把户口迁了过来。但由于公租房是否也算“学区”这一教育政策尚未明确，以致在部分家庭中出现了孩子“居住在城东，上学在城西”的怪象。

各地在发展公租房中出现的这一系列问题，带给山西的启示是：必须未雨绸缪，提早动手，尽快建立起与公租房配套的政策支持。

专家建议，首先应加快相关的法律法规建设和管理服务体系建设，成立专门的公租房管理机构，并配备专职管理人员。二是加快建立信息共享平台，完善个人收入申报制度和个人信用档案，将公租房的管理与廉租房、经济适用房等保障性住房对接。三是建立一套科学的准入门槛和退出机制，确保公租房在“阳光”下运行。四是统筹考虑本地户籍人口和非本地户籍人口。五是加强监管，对提供虚假信息骗取公租房租住，擅自转租、出借和抵押公租房，欠交房租同等行为作出严肃处罚。记者范非